Mercado de la construcción, el gran impulsor de la economía colombiana
Mercado de la construcción, el gran impulsor de la economía colombiana
Frente a la crisis externa en la Eurozona, surge la incertidumbre de cómo podría afectar esto a nuestros mercados sudamericanos. La desaceleración global y la recesión europea ponen en duda la continuidad de la activación económica en mercados en pleno desarrollo como Perú y Colombia.
Ya en 2011 vimos cómo Perú era un excelente destino para las constructoras chilenas debido a su fuerte expansión. En ese sentido, el que la rentabilidad del mercado inmobiliario peruano tenga un promedio anual sobre el capital de un 20% a 25%, contrasta mucho con el promedio de 8%-10% que ofrece el ya consolidado mercado chileno.
Pero la aceleración de la economía regional no termina ahí. Aún en el contexto internacional actual, podemos esperar un comportamiento resistente por parte de mercados emergentes gracias al nivel de demanda interna. Esto se debe, entre otros motivos, a la formación de una nueva clase media en países como Perú y Colombia, que genera dinamismo y demanda de productos y servicios en muchos sectores industriales.
En ese sentido, el mercado de la construcción de Colombia – cuyo desarrollo podríamos situar entre el emergente de Perú y el afianzado de Chile- surge como un gran impulsor de la economía nacional durante éste y el próximo año debido a varios factores.
Antes que todo, para entender el promisorio panorama sectorial, es necesario considerar que este país viene recuperándose desde que en 2008 y 2009 sobrellevara con éxito la crisis asiática. En ese sentido, Colombia creció un 5,5% en 2011, pasando de un PIB per cápita de USD 6.225 en 2010 a uno de USD 6.567 el año pasado. Siguiendo este camino de progreso a largo plazo, se prevé que el PIB nacional crezca un 5% y un 5,3% en 2012 y 2013 respectivamente. Esta proyección se apoya en que Colombia no debiera estancarse mayormente frente a la recesión Europea, ya que tiene una fuerte demanda interna (que debería crecer un 5,6% anual este año) sustentada en la inversión en los sectores de industria, construcción y transportes, que no presentarían desaceleración.
Como mencionaba antes, el ámbito de la construcción se ha convertido en la principal locomotora del gobierno para estimular la economía. Además de la ejecución de macroproyectos privados (220 mil unidades) en 2011, vemos que el gobierno se ha propuesto la construcción de un millón de viviendas sociales (con un costo promedio de USD 35.707) en su periodo de cuatro años. A la fecha, según el censo del DNP (Departamento Nacional de Planeación), hay una brecha de un 35% para alcanzar la meta.
Adicionalmente, estas iniciativas van de la mano con nuevas estrategias de financiamiento. A la exitosa figura de cobertura a la tasa de interés del crédito de vivienda, se suman otras como la construcción para arriendo con opción de compra y los incentivos para el ahorro y otorgamiento de crédito para familias según su tipo de vinculación laboral y con ingresos de hasta USD 1.128.
Podemos deducir que con estas medidas, además de paliar el insalvable déficit habitacional de Colombia (se calcula en casi 2 millones de unidades), el gobierno pretende mitigar la alta informalidad del sector, sobre todo en los segmentos bajos (se estima que el 58% de las viviendas construidas entre 2005 y 2009 eran de origen informal).
Algunos factores que inciden en el dinamismo de la construcción de mediano plazo:
1.Modelo de ventas de las constructoras: El régimen de preventas que estas empresas han implementado es uno de los componentes del buen desempeño del sector en 2011 y que augura un sostenido crecimiento este año. Siguiendo una práctica frecuente en otros mercados, en Colombia actualmente la iniciación de muchos proyectos residenciales se condiciona al logro del punto de equilibrio financiero. En ese sentido, en abril de 2010 casi el 80% de las obras en curso (en Bogotá, Cali y Medellín) se encontraban vendidos sin todavía entregarse. De esa forma, la oferta marcha en función de la creciente demanda.
2.Alza en las licencias: El problema del déficit habitacional (alrededor de 1,8 MM de viviendas) ha gatillado la demanda, lo que a su vez ha aumentando la iniciación de obras nuevas. En ese sentido, entre enero y agosto de 2011 se licenciaron 140 mil unidades, lo que significó un incremento anual de un 68% respecto al mismo periodo de 2010. Si hablamos por segmento, los crecimientos de VIS (Vivienda de Interés Social) y no VIS fueron de 72% y 62% respectivamente.
En consecuencia, a fines de 2011, las iniciaciones habían crecido en un 22% y las licencias otorgadas en un 51%. Para este año se espera una fuerte ejecución de edificaciones privadas, estimada en 220 mil viviendas.
3.Colocaciones hipotecarias: El aumento de la confianza del consumidor podemos atribuirla, entre otros motivos, al incremento de las colocaciones de créditos hipotecarios, que crecieron en un 9,5%, es decir, poco más de USD 2 mil MM en 2011.
Así también, vemos un mayor esfuerzo fiscal en materia de subsidio, ya que los créditos para VIS presentaron mayor dinamismo en el mismo período, aumentando un 2,5% las colocaciones, o sea, de USD 477 mil a USD 700 mil.
Esto, sumado a que la cobertura de la tasa de interés disminuyó entre un 20% y 30% la cuota mensual de un crédito de vivienda, mejoró el nivel de accesibilidad de las familias.
Si bien el sistema creció aceleradamente por a las bajas tasas de interés y la alta demanda, debemos esperar un crecimiento sostenido a largo plazo en los próximos años, debido a una baja en la tendencia a comprar bienes durables.
4.Producción y despacho de materiales: Dentro de este desarrollo, un componente decidor es el alza que han protagonizado las ventas y producción de materiales de la construcción. Si bien el total de ventas de la industria creció sólo un 1% en el segundo semestre de 2011, la producción de los insumos tuvo un crecimiento real en torno al 5%. Respecto a los canales de distribución, el canal minorista de ferreterías se impuso con un 17% de alza en sus ventas por sobre el resto de los canales.
También sobre materiales, la producción de cemento aumentó en un 10% y su despacho se incrementó en un 22% en 2011, alcanzando niveles históricos con 916 toneladas despachadas en agosto.
Las consecuencias que reflejan el buen desempeño de la construcción en Colombia
